La segunda torre, del mismo equipo que ya entregó la primera.
Jugar con los números ↓La primera torre del corredor ya está de pie. Proveedores, procesos y curva de aprendizaje ya están pagados; el riesgo de ejecución se reduce de forma real.
Playa Miramar concentra demanda sostenida de vivienda vertical premium frente al mar. El precio de venta se ubica dentro del rango ya probado por el mercado.
El modelo parte del presupuesto de obra y descuenta imprevistos e ISR. La utilidad que se presenta es la neta (~$29 M), no la bruta de folleto.
Incluso en un escenario de estrés —precios a la baja y sobrecostos— el proyecto se aproxima a recuperar el capital. El riesgo es "no ganar", no "perder fuerte".
Construir una torre frente al mar —cimentación profunda, logística, acabados— es donde más proyectos tropiezan. Aquí ya se recorrió ese camino una vez.
Proveedores, subcontratistas, cuadrillas y trámites locales (licencias, CFE, COMAPA) ya fueron resueltos en la primera torre.
La primera torre ya validó que hay comprador para producto vertical premium en esta ubicación.
"No estás financiando a alguien que quiere aprender a construir una torre. Estás financiando a quien ya entregó una en esta misma playa."
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Terreno | 1,000 m² frente a la playa |
| Departamentos | 24 unidades · 104 m² (≈190 m² con amenidades) |
| Penthouses | 3 unidades premium |
| Amenidades | Piso dedicado completo |
| Estacionamiento | Planta baja, 1,000 m² |
| Superficie construida | ≈ 5,093 m² (incluye amenidades) |
| Precio departamento | $5,850,000 |
| Precio penthouse | $11,500,000 |
En evaluación: una bodega asignada a cada unidad suma área útil y valor por departamento, con un costo marginal de obra.
Opción de un piso extra con 3 unidades más, sujeto a permisos de construcción: ~$17.55 M de ventas potenciales por encima del caso base. Puedes activarlo en el simulador de participación.
Estas palancas no están incluidas en el caso base; representan valor adicional potencial que se confirma con el proyecto ejecutivo y los permisos.
27 unidades suman ventas proyectadas por $174.9 M: el grueso proviene de los departamentos; los penthouses aportan el componente que eleva el ingreso por metro cuadrado. La pregunta clave es si ese precio es defendible. Lo es: se ubica igual o por debajo de comparables frente a playa de la zona.
Referencias representativas y anónimas de producto vertical frente al mar; no atribuidas a ningún desarrollo en particular.
"No te vendo los $52 M 'brutos': te muestro los ~$29 M que de verdad quedan."
Sobre ventas de $174.9 M, tras descontar costos duros, costos blandos, una reserva de imprevistos (10%) e ISR (30%), la utilidad neta estimada es ~$29.4 M — margen neto ~17% y ROI ~22% en un horizonte de ~20 meses.
Ajusta precios por nivel y supuestos de costo para mover la utilidad final. Es una herramienta de modelado ilustrativa, no una promesa de rendimiento.
Se modelaron cuatro escenarios moviendo las dos variables que más importan: el precio de venta y el costo de obra. Incluso en estrés, el proyecto se aproxima a devolver el capital.
Utilidad neta por escenario. El caso base rinde ~$29 M; el de estrés (precios −12%, obra +15%) se aproxima al punto de equilibrio: el riesgo es "no ganar", no "perder fuerte".
Elige cuánto inviertes y bajo qué escenario; calcula tu utilidad proyectada, tu participación, el múltiplo sobre capital y el ROI en el horizonte.
La confianza no se pide, se estructura. Estos son los mecanismos con los que se administra el riesgo:
Se comercializa sobre plano para validar demanda y generar flujo antes de comprometer el grueso de la inversión en construcción.
Contratación con el constructor a precio cerrado, con cláusula de ajuste acotada, para que el sobrecosto no recaiga libremente sobre el proyecto.
Los recursos se administran en una estructura de control que los destina exclusivamente al proyecto y ordena su aplicación.
El capital se libera contra avance de obra verificado, no de una sola exhibición.
Constitución del régimen de condominio y proceso de escrituración claros para cada unidad vendida.
Fianzas de cumplimiento y vicios ocultos, más una reserva del 10% ya contemplada dentro del modelo financiero.
Para el inversionista que entra como prestamista puro. Términos ilustrativos y negociables.
La forma de participación se adapta al perfil del inversionista. Estas son las modalidades sobre las que se puede estructurar el acuerdo:
| Modalidad | Qué aporta | Qué recibe | Horizonte |
|---|---|---|---|
| Coinversión de capital | Capital para terreno y obra | Participación proporcional en la utilidad, con retorno preferente negociable | ~18–24 meses |
| Participación por unidades | Capital asignado a unidades específicas | El producto de la venta de esas unidades | Hasta su venta |
| Deuda con garantía | Préstamo al proyecto | Interés fijo, con garantía (hipoteca / fideicomiso) | Plazo pactado |
Los términos anteriores son ilustrativos y negociables; se formalizan en contrato con la debida asesoría legal y fiscal.
El proyecto sigue una secuencia clara, y la preventa adelanta el flujo para reducir el capital expuesto durante la construcción.
Aproximadamente 18 a 24 meses desde el arranque del proyecto ejecutivo hasta la entrega y escrituración.
La venta de las unidades. La preventa permite que parte del capital regrese antes de concluir la obra.
Al comercializar sobre plano, el proyecto no depende de tener todo construido para empezar a generar ingresos.
Una torre ya entregada en la misma playa. La ejecución es un hecho, no una hipótesis.
Frente de mar urbano, suelo escaso y demanda premium sostenida.
Se presenta la utilidad neta (~$29 M), con imprevistos e ISR ya descontados.
Hasta el escenario de estrés se aproxima a devolver el capital.
Proponemos tres pasos concretos: (1) un recorrido por la primera torre para constatar la obra entregada; (2) la revisión conjunta del expediente —presupuesto, terreno y permisos—; y (3) la definición de la estructura de participación que mejor se ajuste a tu perfil.
Aviso. Este documento es un material informativo con fines de evaluación y no constituye asesoría legal, fiscal, contable ni financiera, ni una oferta de valores. Las cifras provienen del presupuesto de obra y de estimaciones del mercado local; el ISR (30%) y los imprevistos (10%) son supuestos del modelo y la carga fiscal real depende de la estructura jurídica. Los ejemplos de estructura y los retornos son ilustrativos, no garantizados, y están sujetos a verificación y a la firma de los contratos correspondientes.